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商品房买卖合同是否适用时效

2021-09-24 16:59:22

  在现实社会中对于房屋买卖的情况是非常普遍的,很多时候人们因为房屋买卖的事情产生纠纷,如果协商不了的情况下只能申请法院进行诉讼。那么对于商品房买卖合同是否适用时效呢?下面就由哈尔滨房地产律师为大家解答相关的内容。

  一、商品房买卖合同是否适用时效

  商品房买卖合同产生纠纷向法院起诉的,适用诉讼时效限制。但如果请求返还房屋所有权的,不受诉讼时效限制。

  《中华人民共和国民法典》

  【普通诉讼时效、最长权利保护期间】向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。

  诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

  【不适用诉讼时效的情形】下列请求权不适用诉讼时效的规定:

  (一)请求停止侵害、排除妨碍、消除危险;

  (二)不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产;

  (三)请求支付抚养费、赡养费或者扶养费;

  (四)依法不适用诉讼时效的其他请求权。


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  关于商品房买卖合同的分类

  (一)按商品房开发建设过程并结合合同成立时间分类

  1、根据建设部制定的《商品房销售管理办法》第三条规定,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为;商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。

  2、对于已竣工未验收和验收未达合格标准的商品房,其买卖合同应按预售还是按现售处理,允许房地产开发商预售商品房是为了房地产开发企业能在工程建设过程中取得部分资金,且该资金必须用于工程建设;预售是一种特殊的销售,预售的商品房至少还在建设中。

  (二)书面形式购房合同分类

  1、正式商品房买卖合同

  正式的商品房买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型,内容一般包括房屋买卖合同的基本条款,如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本,但在办理产权转移登记时,房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本,否则,不予办理备案、登记。但是,并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。实践中,商品房买卖时,要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。但在正式合同文本签订之前,多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署,其中有的预约合同已经具备本约性质,相当于房屋买卖合同。

  2、具备特定条件的预约合同

  商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全,保护业主权益,促进签约,规定具备合同实际履行条件的预约合同,应当认定为本约合同。

  3、房屋买卖合同的其他书面形式

  涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书,不适用电子签名、数据电文。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料,应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。此时,买受人持有的购房款收据或发票,既是书面合同形式,也是合同实际履行证据,如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确,应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为,认定其他书面形式的房屋买卖合同成立,已有书面证据必须能够证明三项事实:房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。


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